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左右房价的根本逻辑是什么

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发表于 2017-3-28 14:50:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
今天要跟大家来探讨房价上涨的逻辑。现在很多城市,政府高价拍卖土地增加收入。于是有人说,政府拍卖的土地那么贵,最后盖成的房子当然就贵,所以是政府高价卖地推高了房价。那么这种说法对吗?

成本决定论不靠谱

要说明以上的问题,要提两个理论:一个叫成本决定论,一个叫供需决定论。

传统观念认为,一块地本来就有价值,这价值是客观存在的,我们买了这块地,那么这块地的价值,就会传递到最终产品上面去。地的价值越高,最终产品就越贵。比如本月市区拍的那块地,地价将近11000元/平,于是有人就算,建安成本约3000元/平、税费约2000元/平、营销及管理成本1000元/平,加上其他费用,保本成本至少一万八每平,加上发展商合理的利润率,怎么样也得卖到两万每平以上。

以上结论的理论基础就是成本决定论。
其实得出这个结论存在巨大的逻辑陷阱:那就是认为成本越高,产品的售价就越高。

不管合理的利润率是多少,只要这是个固定值,那么成本越高,产品的售价就越高。如果结论是这样的,那么发展商思考的事,就应该是怎么才能把成本弄高。成本越高,乘上那个利润率,他们能赚的钱就越多。这简直太荒唐了。

所以成本决定论是错的。更清楚地说是:成本决定论所隐含的逻辑关系,也就是产品的原材料成本决定了产品的最终售价,明显不可能的。

供需关系决定商品价格

合理的逻辑关系刚好反过来。不是产品的原材料决定了产品的最终售价,而是最终产品的供求关系,决定了最终消费品的价格,而这个价格再反过来,决定它上面一层又一层、一环又一环的原材料价格。事实上,一个企业家,当他把产品生产出来,放到市场上卖的时候,他会看着供求关系决定产品的售价。他是能卖多少就卖多少,能赚多少就赚多少。

赚完这个钱以后,再把他赚到的钱——我们称之为盈利也好,或者称之为亏损也好——把它倒过来归功,或者归咎到前面每一个环节的生产要素里面去。从而给这些生产要素定价,决定它们的价值。

所以,世界上并不存在合理的利润率,商人是能赚多少就赚多少的。赚完以后,再把他赚的钱,归功到前面的生产要素里面去。同样,世界上也不存在合理的亏损率,要真的亏起来,没有什么合理不合理的,就是血本无归的事情也经常发生。


回到最初的问题:政府拍卖土地不会推高房价?

政府之所以可以高价卖地,不是因为政府想高价卖地,它就能把土地以高价卖出去。政府卖的地之所以高价,是因为最终需求者对这个土地有需求,这个土地的价格才会涨上去。

是人们对最终产品的需求,也就是对房屋的需求导致房价更贵,而更贵的房价导致土地价格更贵。原材料和最终产品价格之间的因果关系是反过来的。

比方说,如果市场上只有一套房子,那么这套房子归谁所有呢?有一百个人在排队,第一个人出100万,第二人出99万,以此递减,这套房就归愿意出价100万的人所有。所以,政府无论是免费把土地给出去,还是高价拍卖土地,它对最终的房价都不会造成影响。

综上,市区的房价上涨,恰恰说明了供需严重失衡。想必上周末流传在朋友圈里的那些四盘齐开的盛大场景,大家应该都看到了。这盛世,真的如你所愿吗? (本文内容参考了薛兆丰老师的北大经济学课)

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