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【投资专题】买漳州市区、角美还是漳州港?

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发表于 2017-3-24 15:41:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
投资专题

如标题所问,不少人都是纠结在投资区域的选择上。其实这个问题很宽泛,不落点到项目上的比较都是没有太大意义的。但是既然这个问题困扰了不少人,那我们就寻找一些合适的角度进行分析。本质上,无论是漳州市区、角美还是漳州港,都有一个共同的名字“环厦门板块”,他们的房价很大程度上是厦门买房客外溢的结果。有一句老话叫做“不要信他的嘴,要看他的腿”。说的是千言万语都不如做事一件,在区域的发展上其实也是信奉这个道理。我们今天从发展商接受度、区域的GDP存量及增量、人口三个方面来分析,而开发商的接受程度又反应到地价上。

1
地价是土地成交属性中最关键的一环

凡是价格,都跟供应和需求相关。在中国的许多城市,土地供应量都是偏紧,而在市场火热的时候,房子的供求比往往很低,导致发展商的土地储备偏少。低储备容易激发高需求,凡是需求越汹涌、供求矛盾越激化的地方,构成房价基础的地价往往容易出现倒挂的现象,即人们常说的面粉比面包还贵的情况。这在厦门尤为突出,16年厦门的土地市场上,不少地块的土拍楼面价比房价还贵。目前,漳州市区、角美以及漳州港的商品房成交均价差距不大,但地价却有比较大的区别,区域内地块楼面价首次突破1万/平是角美,时间是在2016年;其次是漳州市区,是今年3月创造的地王,也突破1万/平;漳州港严格意义上讲没有一块突破万元大关的规模土地,虽然这与供地的位置有关,但阴差阳错造成的结果就是如此。从这个层面上粗放的讲,区域发展的潜力是角美>市区>漳州港。

2
地区生产总值是衡量区域发展程度的重要因素


2016年,芗城区、龙文区、角美、漳州港的地区生产总值分别是5259951万、1907959万、2341324万、314290万,前三区域尚处于同一量级,最后一个区域漳州港落后较多。再看一组数据,2016年全年芗城区、龙文区、角美、漳州港的固定资产投资额分别是1883012万、2430675万、2700231万、681637万,角美最多。最后一组数据是商品房销售面积,这四个地区的商品房销售面积分别是85.7万、133.5万、84.4万、123.2万,龙文区最多。衡量一个地区的房地产健康程度,漳州地产频道一般用房地产销售面积除以地区生产总值(即产生百分之一的GDP会消费多少百分比的住房)来衡量,这个值越小市场自住的需求越旺盛、投资较少。当我们把芗城区和龙文区当做整个市区来考虑,那么市区、角美和漳州港的房地产销售面积除以地区生产总值分别是0.31、0.36和3.92,很明显从市场健康程度上讲:市区>角美>漳州港。

3
被规模资本炒作的可能性有多大


有人说中国的房价是由供求关系决定的,但持有这样观点的人往往忘记了一个前提:这在完全自由竞争的商品市场是成立的,但是绝大部分现实的市场里,是不成立的。中国二级市场构建起来的土地-房地产市场,到现阶段,是很难用供给关系去解释的。我们在谈某个区域的房价,要先看它有无被规模资本炒作的可能性,而这种可能性主要看盘量的大小。从第2点的论证中我们就可以看出市区商品房销售面积为219万,而厦门去年的商品房销售面积为460万平,是市区的2倍、角美的5倍、漳州港的4倍。小体量的房地产市场很容易受到资本关注。越容易被资本关注的,一旦开始炒作,房价很容易上涨,从这个角度上看,未来涨幅最大的可能性排名是角美>漳州港>市区。

综上,漳州地产频道最看好的是角美市场,其次是市区,最后是漳州港。但这个论断没有否认单个楼盘的价值,漳州港某些优秀的楼盘也会比角美来得好,今天我们谈的只是信心而已。


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发表于 2017-3-27 19:35:29 | 显示全部楼层
肯定是漳州市区啊,角美没前途的
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